不動産査定の基礎知識
価格はどう決まる？査定方法と種類をわかりやすく解説
「今の家っていくらで売れるんだろう？」
住み替えや相続、資産整理などをきっかけに、不動産査定を検討する方は多くいらっしゃいます。
しかし、実際に査定を考え始めると、
- 「査定価格ってどう決まるの？」
- 「不動産会社によって価格が違うのはなぜ？」
- 「固定資産税評価額と査定額って違うの？」
など、さまざまな疑問を持つ方も少なくありません。
実は、不動産には複数の“価格”が存在し、査定にもいくつかの方法があります。そのため、「どの価格を見ればよいのか」「何を基準に査定されるのか」を理解しておくことが大切です。
この記事では、不動産価格の決まり方や、不動産の評価方法、査定の種類や仕組みについて、初心者の方にもわかりやすく解説します。
不動産査定とは？
不動産査定とは、不動産会社が「現在どれくらいで売れそうか」を予測することです。周辺の取引事例や市場動向、建物の状態など、さまざまな情報をもとに査定価格を算出します。
ただし、査定価格はあくまで“現時点での予想価格”です。実際の成約価格を保証するものではなく、売却活動の進め方や市場状況によって変動することがあります。
不動産売却では、
- どれくらいで売れそうか
- どのくらいの期間がかかりそうか
- どんな販売方法が適しているか
を把握することが重要です。そのため、不動産査定は売却活動のスタート地点ともいえる存在です。
査定価格と売出価格の違い
不動産売却では、「査定価格」と「売出価格」は同じではありません。
査定価格とは、不動産会社が市場データや周辺相場をもとに算出する“適正価格の目安”です。一方で、売出価格は売主の希望も踏まえて最終的に決定されます。
例えば、
- 少し高めにチャレンジしたい
- できるだけ早く売却したい
- 住宅ローン残債を考慮したい
など、売主によって事情はさまざまです。
ただし、相場とかけ離れた価格で売り出してしまうと、長期間売れ残る原因になることがあります。結果的に値下げが必要になり、売却期間が長引いてしまうケースも少なくありません。
そのため、査定価格を参考にしながら、現実的な売出価格を設定することが大切です。
不動産価格はどう決まる？
不動産価格は、単純に「築年数だけ」で決まるわけではありません。立地条件や建物状態、市場動向など、さまざまな要素を総合的に見て価格が決まります。
同じような広さや間取りでも、条件によって数百万円単位で価格差が出ることもあります。
周辺の成約事例
査定で最も重視されるポイントの一つが、周辺の成約事例です。
不動産会社は、
- 同じエリア
- 似た広さ
- 近い築年数
- 類似した間取り
などの物件が、実際にいくらで売れたのかを参考に査定します。
特に「現在売り出されている価格」ではなく、「実際に成約した価格」が重要になります。売出価格は自由に設定できますが、成約価格は市場で実際に買主が支払った価格だからです。
そのため、周辺の成約事例は、実勢価格を把握するうえで非常に重要な指標になります。
土地・建物の条件
物件そのものの条件も、不動産価格に大きな影響を与えます。
例えば、
- 土地面積
- 築年数
- 間取り
- 接道状況
- 日当たり
- 駐車場の有無
- 建物の状態
などが査定時に確認されます。
同じ築年数の住宅でも、
- 室内がきれいに使われている
- リフォーム履歴がある
- 外壁や屋根のメンテナンスがされている
などの条件によって、評価が変わることがあります。
また、接道条件や土地形状によって建築制限に影響するケースもあるため、土地条件も重要です。
エリアや周辺環境
不動産は「立地が重要」とよくいわれますが、実際に価格へ大きく影響します。
例えば、
- 駅から近い
- 学校区が人気
- 商業施設が充実している
- 周辺環境が良い
といった条件は、需要が高く価格も上がりやすい傾向があります。
反対に、
- 駅から遠い
- 高低差が大きい
- 前面道路が狭い
などの条件は、価格に影響することがあります。
また、エリアによっては「ブランド力」のような人気差があるため、同じ条件でも地域によって価格が変わるケースがあります。
市場動向やタイミング
不動産価格は、市場動向や売却タイミングによっても変動します。
例えば、
- 金利の上昇・低下
- 景気動向
- 不動産市況
- 地域需要
などによって、市場全体の価格が変化することがあります。
また、春先は転勤や進学シーズンで人の動きが増えるため、比較的売却しやすい時期といわれています。
逆に、市場が冷え込んでいるタイミングでは、希望価格で売却しにくくなるケースもあります。
不動産価格は「一物五価」といわれる
不動産価格には、実は複数の基準があります。同じ不動産でも、目的によって価格の考え方が異なるのです。
これを「一物五価」と呼びます。
「固定資産税評価額では安かったのに、査定額は高かった」というケースがあるのは、このためです。
公示地価
公示地価は、国土交通省が毎年公表する土地価格です。全国の標準地を調査し、土地価格の基準として利用されています。
主に公共事業用地の取得や、一般的な土地取引の参考価格として使われます。
ニュースなどで「地価上昇率ランキング」が話題になる際、多くはこの公示地価が使われています。
基準地価
基準地価は、都道府県が毎年公表している価格です。
公示地価を補完する役割があり、地方部も含めた地価動向の把握に利用されます。
公示地価と似ていますが、調査時期や調査主体が異なるため、両方を参考にしながら地価の流れを確認するケースもあります。
路線価（相続税評価額）
路線価とは、国税庁が毎年公表している土地価格で、相続税や贈与税の計算基準として使われます。
道路ごとに価格が設定されているのが特徴で、「この道路に面している土地は1㎡あたりいくら」という形で評価されます。
一般的には、公示地価の約8割程度が目安とされており、実際に売買される価格とは異なる場合があります。
そのため、「路線価＝売れる価格」ではありません。あくまで税金計算のための基準価格と考える必要があります。
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、市区町村が決定する価格で、固定資産税や都市計画税などの基準になります。
一般的には、公示地価の約7割程度といわれています。
毎年届く固定資産税納税通知書で確認できるため、「家の価値はこれくらい」と思われがちですが、実際の市場価格とは異なるケースが多くあります。
そのため、売却価格を知りたい場合は、固定資産税評価額だけで判断しないことが重要です。
実勢価格（時価）
実勢価格とは、実際に市場で取引される価格のことです。
不動産査定では、この実勢価格が最も重視されます。
実勢価格は、
- 周辺需要
- 売却時期
- 金利動向
- 市場状況
などによって変動します。
そのため、同じ物件でも時期によって価格が変わることがあります。
売却時に重要なのは「実勢価格」
固定資産税評価額や路線価は、税金計算のための価格です。
一方で、不動産売却では「実際に市場でいくらで売れるか」が重要になります。
そのため、売却時には実勢価格を基準に考える必要があります。
不動産会社の査定は、この実勢価格を予測するために行われています。
不動産査定は「机上査定」と「訪問査定」の2段階
不動産査定は、一般的に「机上査定」と「訪問査定」の2段階で進められます。
いきなり現地確認をするのではなく、まずは物件情報や周辺相場をもとに大まかな価格を算出し、その後、実際に現地を確認しながら、より正確な査定価格を出していく流れです。
そのため、「まずはどれくらいで売れそうか知りたい」という段階では机上査定が行われ、売却を具体的に進める際に訪問査定へ進むケースが一般的です。
机上査定（簡易査定）とは
机上査定とは、現地確認を行わず、物件情報のみをもとに査定価格を算出する方法です。
不動産会社は、
- 所在地
- 面積
- 築年数
- 間取り
などの基本情報に加え、周辺の成約事例や市場データを参考に、おおよその価格を算出します。
最近では、インターネットから簡単に査定依頼ができるケースも増えており、「まずは相場感だけ知りたい」という方にも利用されています。
ただし、机上査定では実際の建物状態や室内状況までは確認できません。そのため、あくまで“概算価格”として考える必要があります。
例えば、
- リフォーム状況
- 建物の劣化具合
- 日当たり
- 周辺環境
などは、実際に現地を見ないと分からない部分も多いためです。
そのため、具体的に売却を進める場合は、次の「訪問査定」へ進みます。
訪問査定とは
訪問査定とは、不動産会社が実際に現地を訪問し、建物や周辺状況を確認したうえで査定を行う方法です。
机上査定では把握できなかった、
- 建物の状態
- 室内の使用状況
- リフォーム履歴
- 日当たり
- 接道状況
- 周辺環境
などを確認し、より正確な査定価格を算出します。
訪問査定では、単に「築年数が古いから安い」という単純な見方ではなく、実際の管理状態やメンテナンス状況なども評価対象になります。
例えば、
- 水回り設備が交換されている
- 外壁塗装が行われている
- 室内が丁寧に使用されている
などの場合は、査定にプラス評価となることがあります。
また、土地についても、
- 境界状況
- 高低差
- 接道条件
- 周辺環境
などを細かく確認します。
不動産売却では、この訪問査定をもとに売出価格を決定していくケースが一般的です。
不動産会社はどうやって査定価格を出している？
不動産会社は、単純な「勘」で査定価格を決めているわけではありません。
実際には、
- 周辺の成約事例
- 建物状態
- 市場動向
- 土地条件
などを分析しながら、複数の査定方法を使い分けています。
代表的な査定方法は、以下の3つです。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
不動産の種類によって、どの方法を重視するかが変わります。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、周辺の類似物件の成約事例を比較して価格を算出する方法です。
現在の不動産査定で、最も一般的に使われている方法といえます。
例えば、
- 同じエリア
- 同じくらいの広さ
- 近い築年数
- 類似した条件
の物件が、最近いくらで売れたのかを参考に価格を決定します。
原価法
原価法とは、「今同じ建物を建てた場合にいくらかかるか」を基準に価格を計算する方法です。
そこから、築年数による価値減少を反映し、現在の建物価値を算出します。
主に一戸建住宅の建物部分の査定で使われます。
収益還元法
収益還元法とは、不動産から将来得られる収益をもとに価格を算出する方法です。
一般住宅ではなく、主に投資用不動産で利用されます。
まとめ
不動産価格には、実はさまざまな基準があります。
不動産売却を成功させるためには、まず「適正価格を知ること」が重要な第一歩になります。
この記事を書いた人
奥田 貫太（おくだ かんた）｜船場ホーム 代表
宅建業界に携わって10年以上。現在は船場ホームの代表として、住まい選びと住宅ローンのご相談を中心に、お客様の暮らしに寄り添うサポートを行っています。
とくに住宅ローンの仕組みや金利の選び方には詳しく、将来を見据えた無理のない資金計画づくりを得意としています。
趣味はサッカーと映画鑑賞。「住宅ローン、なんとなく選んでいいのかな…？」そんな不安があれば、どうぞお気軽にご相談ください。